北京楼市：三环这里看了让我直摇头!太欣新材料科技

　　前两天，北京规自委发布了第三批次的供地清单，其中最优的海淀功德寺地块我们昨天已经讨论过了。

　　此次推出的丰台东铁匠营地块是近几年来主城区内配套成熟且较为稀缺的地块。该地块位于丰台区东铁匠营街道，南三环外，属于新城南发展计划的核心区域，西距南中轴线公里，东距成寿寺地区约2公里。

　　地块用地面积为3.33公顷，建筑规模达7.21万平米，用地性质为二类居住用地。

　　东铁营地块的指导价拟定为10.5万/平。但是，0010和0015地块组合的起拍楼面价就达到了7万/平米。

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　　这意味着什么？即使到时候没有房企继续竞价，某房企以底价拿地，那么在建筑物尚未动工之前，“空气”价格就已经是7万/平米了。

　　这里的“空气”指是使用权，而不是永久产权。你所拥有的只是无尽的房贷和负债。北京随处可见的二手房动辄几十万、几百万的降价，让你无可奈何。说拆就拆，你也无可奈何。买房时要交一堆税；二手房交易又要交一堆税；之后还要给房子做“体检”，买保险，又是一堆费用。你可能连给父母买保险和体检都不舍得，却为只有几十年使用权的房子做这些事情。当然，如果你买到的是核心资产，尚且能保值增值。但未来，绝大多数人买的大部分房子都会是赔钱的……不管任何房价下跌还是暴涨，楼银子的还是庄家。一激动，又把心里话全说出来了。

　　这也意味着，东铁匠营地块未来留给开发商的利润空间并不大。利润空间有限，将使得开发商开发10万+/平米豪宅的难度增加。

　　该地块地处地铁10号线号线、亦庄线三轨辐射范围内，距离约800米，步行可达。结合南三环路、榴乡路等主要道路，交通组织完善，出行较为便利。

　　地块附近有多所学校，包括北京市第十八中学、中央音乐学院附中、北京教育科学研究院丰台实验小学等，能够为居民提供优质的教育资源，满足不同年龄段孩子的教育需求。

　　附近有北京中医药大学东方医院（三甲）等医疗机构，为居民提供良好的医疗保障，就医较为方便。

　　商业配套方面，有首开福茂购物中心、新业广场等商业设施，满足居民日常生活购物、休闲娱乐等需求，提供了丰富多样的消费选择。

　　该小区房价的最高点出现在2021年下半年，挂牌均价为8.3万/平米。截至现在，小区绿中介的挂牌均价7.8万/平米。

　　而，一些业主为了出货挂牌均价已降到6至7.8万/平米。然而，从最近一两个月的成交情况来看，成交均价在5.8万/平米左右，楼层和户型较好的房源成交均价在6万至6.4万/平米。

　　这个价格是合理的，因为宋家庄这个板块的二手房的均价普遍在5.8万至6.4万/平米之间。看到这里，或许有人会想，是不是已经跌到底了，可以去捡漏了？我负责任地告诉你，还没有。我认为北京楼市的底部预计最早也要到明年这个时候才会出现，甚至可能更晚，这取决于相关政策的出台以及经济的恢复情况。

　　最令人惊讶的是太欣新材料科技，元熙华府现在还有新房在售，均价为8.8万/平米。即使是最好的户型和楼层，二手房的成交价最高也只有6.5万/平米，一平方米的价差达到了2.3万。这意味着，一旦购买新房，立刻就会亏损，相当于白白送钱。这样的购房者实属罕见，看来中介的5%佣金也不好赚。

　　说实话，元熙华府的优点和缺点都很明显。最大的优点在于它相对较新，低总价可以购买到小两居室，性价比较高。缺点是离地铁较远，小区规模较小，空间受限；城市界面不佳，曾一度被中介忽悠卖给不懂行情的业主，导致他们被套牢。说实话，即便在整个楼市房价没有下跌的情况下，这种小区也属于“破发盘”。

　　相信没有开发商会把元熙华府当作跳板；若要对标，自然要提到北京金茂府，毕竟两者都在宋家庄板块。

　　北京金茂府一期目前在绿中介的挂牌均价为11.4万/平米，二期绿中介的挂牌均价为10万/平米，二期因为有小户型和大户型，混居，不属于高端改善选择对象。

　　北京金茂府一期在2018年开盘时售价达到了12万/平米，但实际上小区的成交价不到10万/平米，每平米亏损近2万。2023年2月，北京金茂府一套房源以2840万成交，单价为90964元/平米。而在2023年11月9日，绿中介成交了一套244.61平米的房源，成交均价约为11万/平米，与最高点相比跌幅近1万/平米。

　　在绿中介网站上，今天北京金茂府一期业主的挂牌价已经降到了8万/平米。如果挂牌价在8万/平米，那么实际成交价很可能降到7万/平米左右。感觉这位业主是赔钱卖房。相比之下，其他较为理性的业主大多将挂牌价定在9万/平米左右。

　　丰台区由于铁路建设和某些特殊原因，城区割裂严重，无法进行大规模的团块式开发，城区观感较差，遍布厂房和铁道，只能发展一些传统的劳动密集型产业，比如过去的大红门就是传统的服装批发集散地。

　　这些都是城市发展过程中遗留下来的问题。作为城六区之一，丰台区近年来随着政府的规划和建设，逐步更新迭代，城市面貌发生了极大的改变。例如，丰台的丽泽金融商务区、中关村丰台园东区以及南中轴的首都商务新区（最近都将有地块拍卖）已成为新的发展区。

　　但如果进一步聚焦宋家庄板块，这里的整体界面相当一般，属于回迁经适房聚集区，缺乏产业支撑，基本上是一个刚需板块，无法承载高端改善型项目，上面我实地给大家拍摄的图片可以佐证这一观点。因此，金茂府从新房流通到二手房市场后房价下跌，可以说是偶然中的必然。

　　分钟寺三兄弟：其中，东叁金茂府和合生缦云各自还剩下几套房在售。北京天誉的150㎡和190㎡户型还有好楼层，整体还有80套房源可供选择。

　　三兄弟卖得最好，卖的最快是东叁金茂府，已经网签369套，成交均价107317.99元。

　　通常情况下，卖得好的项目网签数据很容易查询，一点就能全部显示出来，真是奇怪！

　　我觉得，在要求中介机构不提供真实成交数据的同时，也应该要求自己做到不公开真实数据，让人无法判断项目到底卖得好不好，这样才很容易引导客户买房。

　　不过，分钟寺地区后续有可能推出新地块——即分钟寺新村土地一级开发项目中的A地块，包括B4商业金融用地、F1住宅混合公建用地和F3其他类多功能用地。简称为分钟寺新地块，它最快也要等到第四批次或第五批次才能上架。

　　具体来说，分钟寺地块规划的住宅面积仅有2.76万平方米，而商业面积则高达35.44万平米，至少会成为一个大型商业中心。

　　将来拿下这块地的房企，主要精力将用于开发商业部分，住宅部分更像是附属品，是否能盈利还难以确定。

　　未来，东铁营地块的业主们，很有可能会经常驾车前往分钟寺新地块的商场购物。

　　除了分钟寺的新房之外，东铁营地块西南侧约3公里处便是大红门三兄弟（中海和瑞叁號院、永定金茂府、中环悦府），均价在9万+元/平方米；东南边2公里则是分钟寺三兄弟，单价达到11万+元/平方米。东铁营地块的指导价拟定为10.5万/平米，销售网签均价已经跟大红门三兄弟类事，所以，东铁营地块直接的竞品是大红门这边。

　　先来看下永定金茂府的网签数据。该项目总户数为452户，根据最新的网签数据显示，已经网签了192套，网签均价为9.3万/平米。顶着这个价格销售似乎相当吃力。

　　再来看下中环悦府的网签数据。该项目总户数为326户，根据最新的网签数据显示，已经网签了个空白，网签均价空白。估计是卖的很火，把网站给挤崩溃。中海和瑞叁號院数据也类似，在住建委网站上看了个寂寞。

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　　预算高一点的买主，应该会去盯一手北京天誉，别管烂尾的事儿，前两年就已经易主，交付没问题，品质在丰台来讲都算一梯队的。当然了，能够上北京天誉这个价位的主，基本也能横扫城六区。

　　接下来，我们来看一下当前北京三环至三环外都有哪些新房在售，它们的均价和网签均价分别是多少，并探讨东铁营新地块10万/平米的价格是否合理，以及新地块的成交均价应该设定在多少较为合适。

　　位于朝阳小红门的中建·星光里，是中建八局下属中建东孚进京的首个项目。小区规划上，虽然是70年产权的住宅盘，却有两栋东西向的小洋房，乍一看还以为是50年的公寓。整个项目共有322套房子，除了近40套三开间的四居室（128平米），其余均为两开间的三居室和两居室。两居室有两种户型：一种是东西朝向的70平米（共50套），另一种是中间户的77平米（共72套）。

　　这样一个小型地块项目，无论是自住还是投资都不太合适。自住的话，舒适度不足，地块过小导致没有园林景观；作为投资，这类项目未来的升值空间有限，甚至升值速度可能是最慢的。此外，小社区后期的物业管理也是一大问题，如果物业公司不尽责，再加上周边的城市界面不佳，中建星光里的未来恐怕会与这一带的老小区一样黯淡无光。

　　地块周边的城市界面很差，道路大面积不平整，一旦下雨，路面坑坑洼洼，积水泥泞，车辆只能缓慢行驶。项目紧邻汽配城，朝南的视觉效果糟糕，城市界面如同城中村，脏乱嘈杂，稍不留神脚下就会踩到垃圾。

　　尽管前往四环很方便，但周边基本被各种小店包围。目前该区域没有明确的规划，也不确定周边板块何时能得到真正改善。

　　通过一个小插曲就可以看出其含金量以及为何不公开数据。中建曾发布了一个颇为“离谱”的喜报：“中建星光里全盘一推出就热销了20亿！”

　　然而，中建星光里的网签数据，一共才卖出24套。按照20亿元的销售额计算，至少应该卖出200套，而实际数据仅为开发商宣传的10%。你说离不离谱？当然，一年后的今年肯定是卖了一些房，具体多少，就是不让你知道。

　　开盘时夸大宣传销售额是很常见的做法，以往大家或许可以理解开发商的这种行为，但在2024年，这种水分至少要超过60%。

　　除此之外，丰台三环在售的新楼盘还包括均价12万元/平方米的中海甲三号院。附近还有君礼著、中国府、懋源煜泽台和懋源璟庭等项目。这些项目大多数都是卖了三四年及以上的楼盘。就不一一细聊了。

　　聊下北边的。北三环还有均价14万/平米的海淀南路12号，以及均价15万的北京书院。北京书院不聊也不推荐。

　　大概率这个楼盘对口的是“八一学校”的小学部，可以100%直升。看到没，用14.5万/平米的均价，将31%的中签率直接提升到100%。其实，这个楼盘在今年3月时曾尝试开盘，当时正处于“北京房价下跌灾难”的第四波初期，销售情况并不理想。

　　占地面积仅为5800多平米，实际容积率需达到至少5.0以上。项目总建筑面积约为4.7万平米（含地上和地下），包含商业、回迁房、商品住宅和停车场。其中，商业部分总面积为1.1万平方米，且与地铁站口紧密相连，地下商业将是重点。

　　海淀南路12号的建筑面积区间为56-125平米的一居室至三居室。住宅部分（地上）总面积约为2.5万平米，其中原址老住户——飞达电子和三建员工的回迁房将占据50%左右。

　　物业管理由龙湖物业负责。由于回迁户的整体素质较高，龙湖物业的服务相对到位太欣新材料科技。对于房价相对便宜的郊区楼盘，龙湖物业也有能力管理。如果沾上海淀北的概念，龙湖物业更是得心应手，如沙河北板块的滟澜新宸和龙湖北四村的“好房子”龙湖·观萃。

　　海淀南路12号的地铁振动的问题，目前看来应在可接受范围内。这个楼盘值得购买吗？我认为作为投资，存在一定的不确定性。当然，类似海淀家长心中的痛——蜂鸟社区的极端跌价案例（从990万跌到490万）也让一切都显得有些不确定。

　　其他不多说了，看看网签数据如何:批准销售的174套房源中，已经网签了44套，去化情况还算可以;最起码人家没学有的开发商“盖牌”，不让大家看网签数据...

　　东三环则有均价16万元/平方米的缦合北京，以及13.8万元/平方米的融创壹号院。

　　说实话，东铁营还没有达到能够支撑顶级豪宅的基础。城市界面较差，南边和东边的差距明显，这里就不多赘述了。

　　最后来句：才10万/平米，是不是很有性价比，现在交钱，还可以享受99折优惠，就问你够不够良心、高不高兴、交不交钱。

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