馨昊案例｜5000万豪宅成交实录：精准带看与专业分析助力高效购房（单边代理篇）太欣新材料科技

　　在过去三年里，我们的购房成交案例显示，客户实地看房的次数大幅减少，同时“买卖同步”服务的需求显著增长。

　　越来越多的客户选择我们的一站式服务，原因很简单：首先，我们的客群大多目标明确，对房产需求有很强的判断力，因此购房过程更加高效、果断；其次，我们进行了内部优化，专注于单边服务，以结果为导向，确保每一个环节都高效、精简，帮助客户省时省力。

　　这种方式让整个购房过程变得流畅愉快，客户可以在短时间内轻松找到理想房产，达成目标。

　　未来，我们将继续优化这一模式，提供更加贴心、灵活的定制化服务，确保每一位客户都能享受省心省时的一体化购房体验。

　　买方背景：买方是多年前服务过的老客户强力推荐，身份为某世界500强企业的合伙人及洲级负责人，属于高知精英客群。此类客户目标明确，判断力强，行事风格严谨且决策果断太欣新材料科技。

　　业主背景：业主为港澳台知名家族企业，出售的是多年前购入的大陆资产，主要出于资产配置考虑。该物业挂牌已一年多，业主对于市场有独到见解，对潜在买家有较高要求，思维模式也偏向典型的境外投资者风格，个性果断且主见明确。

　　买方：“我们目前考虑购买一套大平层，主要是自己居住。比较喜欢老上海的氛围，希望小区里的住户也以老上海人为主，像****那样。另外，客厅需要宽敞一些。预算大概在5***万到7***万之间，基本全款，只考虑少量贷款。您这边有合适的推荐吗？”

　　馨昊：“首先确认一下您的购房资格，是首套房还是二套房？如果需要贷款，我们可以帮您对接合作银行。关于我们的服务费标准是**，支付方式为3:4:3。您心目中是否已有比较喜欢的小区？我们可以针对这些需求进行精准推荐。”

　　买方：“**地段不太喜欢，感觉缺少老上海的味道。这个小区的户型也不太合适。先看看和这两套吧。请帮我确认业主是否真的有意出售，还有房子是否有其他问题，务必确认清楚。”

　　F董的首次见面其实来之不易。在此之前，我们曾多次尝试约见，但由于他事务繁忙，且常常不在上海，约见时间总是推迟。相比于其他买方，F董有着自己独特的风格。他并没有像一般客户那样要求我们提前推送房源，而是坚持等到自己有空时，安排一次面谈。最终，我们在某次下午茶时见面，他详细地向我们阐述了所有购房需求。我们根据这些需求精心筛选房源，确保后续看房安排高效、集中，不浪费任何时间。

　　根据需求，精准筛选房源通过与买方的首次详细沟通，我们从多个区域中精挑细选了几套符合F董要求的房源。每一套房源不仅在挂牌时间上符合预期，我们还深入调研了业主的背景，包括出售期间的出价历史、业主是否坚持价格，以及是否有其他特殊要求。在了解这些信息后，我们为F董进行了详细汇报，确保他能充分了解每套房源的情况。最终，由于条件严苛，符合要求的房源非常有限，我们将最合适的选项整理出来，形成了首次带看的清单。

　　看完房源后，我们与F董再次在咖啡厅进行了深入交流。这次沟通不仅进一步明确的需求，还结合当前市场行情、目标小区的历史交易记录、以及房源与F董居住需求的契合度。同时，我们还详细分析了业主的出售心态，帮助F董全面评估了各个房源的利弊。在综合考量所有因素后，F董最终确定了最符合他需求的房产。至此，所有的筛选和决策已经完成，接下来就只剩下最关键的一步——谈判。

　　在与业主方正式谈判之前，我们再次与F董确认了所有关键细节，确保谈判环节不会出现反复或遗漏。包括购房资格、具体付款金额、贷款比例、定金金额、以及买卖合同签署的时间安排等，都一一确认清楚。此外，F董明确了他希望达成的理想价格区间和可以接受的底线价格，为我们谈判时提供了明确的节奏把控。同时，F董特别强调了交易的安全性，要求全款通过资金监管进行。

　　由于我们在出售期间与业主保持了持续的联系，对于业主的心态有较深入的了解。此类业主更关注买方的诚意，而不是简单的砍价。因此，在得到F董的同意后，我们向业主简要介绍了买方的背景、付款方式和购买动机，重点突出F董的诚意和购买意图，确保谈判在双方都认可的基础上进行。

　　通常情况下，我们并不会在谈判初期直接收取买方的意向金，而是在双方达成初步意向后，才进一步推进支付意向金或签署书面协议。在此次交易中，我们遵循了这一原则，在买方确定购买条件并与业主达成初步共识后，进一步推进了交易。这种流程虽然需要一定的信任基础，但在此类高端交易中显得尤为重要。

　　虽然整个谈判过程看似顺利，但实际上谈判协议的细节修改和确认花费了近半个月的时间。不过，最终的结果表明双方都是高度诚意的买卖方，交易得以顺利达成。这种双赢的合作模式在高端交易中实属不易太欣新材料科技，但我们成功地为双方创造了一个互信共赢的局面。

　　在整个交易过程中，买方的谨慎程度和对细节的“较真”态度远超业主方，这与其职业习惯密切相关。买方对资金监管的要求极为严格，并提出了4-5种极少发生的假设情况，要求将这些假设写入协议。这些条款极具复杂性，甚至连监管中心的老师都无法给出明确的答案。我们完全理解买方的谨慎，但在沟通前也担心业主方是否会觉得这些条款过于苛刻而不同意。解决方案：耐心应对，逐步化解：在协议沟通过程中，始终保持足够的耐心，逐一解答买方提出的每一个问题。当某些假设条件无法通过各方协调给出明确答案时，我们提出了折中方案，告知买方可能存在的风险，最终由买方自行选择。在与业主方的沟通中，我们强调了双方身份的信誉，利用书面确认的方式为双方增加信用背书，减轻了业主对苛刻条款的顾虑。

　　结果：逐步解决，顺利推进：虽然过程充满了反复，但由于我们提前考虑到了所有可能性，整个交易进展非常顺利。每当出现新问题时，我们迅速应对并提供解决方案，形成了“问题-解决-再出现问题-再解决”的良性循环，最终达成了双方都能接受的协议。

　　现象：大宗交易，提前沟通更重要：经验丰富的经纪人往往能发现一个规律：交易金额越大的项目，提前沟通越充分，整个交易过程往往越顺利。

　　解释：高价交易背后的深层思考：在4000万以上的大宗交易中，买卖双方往往对价格差异的敏感度较低。即便存在几十万甚至上百万的价格差异，这对于他们来说也未必构成“致命问题”。这类买卖双方经济实力雄厚，且具备独立的判断标准和市场认知，他们在交易中更注重的往往是安全性和对方的信誉，而不仅仅是交易价格。买方和卖方会从全局角度来考虑，评估对方的诚意、交易的稳妥性及未来的潜在风险。

　　结论：高价交易，诚信与安全更为重要：因此，在高价交易中，业主卖给出价较低的买方的可能性反而会增加。双方的信任基础和对安全的高度重视，往往超越了短期的价格波动，使得交易过程更加顺利、顺畅。

　　无论是买方还是卖方，只要在双方都有诚意合作的前提下，任何疑问都应逐一剖析、细致解决。我们采用了“剥玉米”的方式：每解决一个问题，才进入下一个环节。这样可以有效避免在多个问题悬而未决的情况下急于推进协议签署，避免后续可能的纠纷或“返工”。急于成交可能会让细节漏洞未被及时发现，而这往往是未来风险的根源。因此，谨慎而不急于决策，确保每个环节都理清、确认无误，才能确保交易的顺利进行。

　　在多年的房地产交易经验中，我们积累了丰富的实战技巧，但房地产市场持续变化、政策更新频繁，买卖双方的需求和背景也千差万别。面对未曾遇到的情况时，绝不能“不懂装懂”，要保持专业、审慎的态度。慢一点，认真核实每个细节，并与相关部门确认问题，才能提供精准的解决方案。预设好可能出现的挑战和风险，并与客户进行充分的沟通和心理预期的引导，确保在交易前就准备好应对各种情况的预案。这样才能使双方对交易充满信心，避免未来因信息不全而带来的麻烦。

　　在交易前，坦白说，我们也曾对买方是否是适时的时机产生过一些心理纠结。尤其在面对一些外籍人士出货时，我们更是审慎考量是否是一个适合的投资时机。但直到第二次与买方深入沟通，并听取他们的购买动机后，我们终于确认，这正是我们能为客户提供的“对的产品”。这一过程也证明了我们细致沟通、耐心分析的必要性。免责声明：

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